محاضرات في القانون العقاري

SAKHRI Mohamed 2019-06-25

0 7٬248 22 دقائق

قانون الإجراءات المدنية و الإدارية رقم 08/09 نظم مجمل المنازعات التي تختص بها المحكمة القسم العقاري ضمن المادة 511-530 ك ..

قانون الإجراءات المدنية و الإدارية رقم 08/09 نظم مجمل المنازعات التي تختص بها المحكمة القسم العقاري ضمن المادة 511-530 كما لا يجب أن ننسى الأحكام المشتركة و وفقا لنص المادة 511-512 فإن القسم العقاري :

-يختص عموما بالمنازعات المتعلقة بالأملاك العقارية و خصوصا :
1-في حق الملكية و الحقوق العينية العقارية الأخرى و التأمينات العينية .
2-في الحيازة و التقادم و حق الإنتفاع وحق الإستعمال و حق الإستغلال وحق السكن .
3-في نشاط الترقية العقارية .
4-في الملكية المشتركة للعقارات المبنية و الملكية على الشيوع .
5-في إثبات الملكية العقارية .
6-في الشفعة.
7-في الهبات و الوصايا المتعلقة بالعقارات .
8-في التنازل عن الملكية وحق الإنتفاع .
9-في القسمة و تحديد المعالم.
10-في إيجار السكنات و المحلات المهنية .
11-في الإيجارات الفلاحية .

وفي المادة 513 .
ينظر القسم العقاري في المنازعات التي تنشأ بين المستغلين الفلاحيين أو مع الغيـــر بخصوص الأراضي الفلاحية التابعة لأملاك الوطنية و شغلها وإستغلالها .
وفي المادة 514
ينظر القسم العقاري في الدعاوى المقدمة من طرف عضو أو أكثر من أعضاء المجموعة الفلاحية ضد عضو أو أكثر من تلك المجموعة بسبب خرق الإلتزامات القانونية أو الإتفاقية .
وفي المادة 515
ينظر القسم العقاري في الدعاوى المتعلقة بغبطال أو فسخ أو تعديل أو نقض الخقوق المترتبة على عقود تم شهرها أنظر المادة 85 من المرسوم رقم 76/63 و المادة 17 من القانون رقم 08/09 .

كما ينظر اقسم وفقا لنص المادة 516
إلى المنزعات المتعلقة بالترقيم المؤقت بين الأشخاص الخاضعين للقانون الخاص ، أنظر المادة 15 وما يليها من المرسوم رقم 76/63
المراحل التي مر بها التشريع العقاري .
1-المراحل التي مرّ بها العقار في الجزائر بعد الاستقلال
2- إشكالية العقار
3- الواقع المستقبل .

أولا- المـراحل التي مرّ بها العقار في الجزائر بعد الاستقلال :
تميزت سياسة تسيير الثروة العقارية واستغلالها فـي الجزائر، تواريخ و محطات هامة أهما :
1962: جرد الأملاك الشاغرة وإنشاء لجان التسيير على مستوى المزارع التي كانت موجودة آنذاك .
1963: تأميم الأملاك الشاغرة التي تم جردها وإقامة أملاك مسيرة ذاتيا.
1971: تطبيق الثورة الزراعية.
1983: إقامة المزارعالفلاحية الاشتراكية الناتجة عن إدماج المزارع المسيرة ذاتيا والتعاونيات الفلاحية للمجاهدين و تنفيذ عملية حيازة الملكية العقارية الفلاحية.
1984:إ صدار أول قانون ينظم أملاك الدولة ويؤسس مبادئ قائمة على عدم جواز التصرف في الأملاك العمومية وعدم اكتسابها ولا إمكانية حيازتها بالتقادم قانون الذي خلفه قانون 90/30 المتعلق بأملاك الوطنية
1987: إعادة تنظيم المزارع الفلاحية الاشتراكية وإنشاء مستثمرات فلاحية جماعية ومستثمرات فلاحية فردية و صدور قانون رقم 87/19 و المراسم المنفذة له منها
مر سوم رقم 89/52 المتضمن القانون الأساسي للمزرعة النموذجية .
1990: إصدار لأول مرة قانون متعلق بالتوجيه العقاري رقم 90/25 مع إرجاع الأراضي المؤممة لمالكيها الأولين .
وصدورالمرسومين التنفيذيان رقم 90/50 المحدد لشروط إعداد العقد الإداري المنشي للمستثمرة الفلاحية و كذا المرسوم التنفيذي رقم 90/51 يتعلق بإجراءات إسقاط حق الانتفاع الدائم الممنوح طبقا للقانون رقم 87/19 .
إصدار قانون أملاك الدولة الذي يميز الأملاك العمومية عن الأملاك الخاصة للدولة قانون 90/30 .
1995: إرجاع الأراضي الفلاحية الموضوعة تحت رقابة الدولة والأراضي التي كانت موضوع هبة.

ثانيا– إشكــــاليــــــة العــــــقـــــار :
1- تعدد القوانين التي تسير العقار الفلاحي التابع للأملاك الخاصة للدولة وتعدد كيفيـة استغلاله :
حيازة الملكية العقارية عن طريق استصلاح الأراضي قانون رقم 83/18 المؤرخ في 13/08/1983 و المرسوم رقم 83/724 محدد لكيفيات تطبيقه
حق انتفاع دائم على الأرض قانون رقم 87/19 كما سبق بيانه .
حق الامتياز الذي يمكن أن يتحول إلى حق ملكية مرسوم 97-483 أي أن الاستصلاح جعله المشرع سبب من أسباب الملكية .

2- المفـاهيم القانونية للأملاك الوطنية:
قبل سنة 1989:
قانون رقم 84-16 المتعلق بالأملاك الوطنية المادة 4 منه يطرح المبدأ العام
بأن مجموع الأموال التي تدخل ضمن الأملاك الوطنية لا يمكن التصرف فيها ،
أو حجزها، ولا تسقط بالتقادم.
بعد سنة 1989:
كرس دستور 1989 لأول مرة منذ الاستقلال مبدأ ازدواجية الأملاك التابعة للدولة والجماعات المحلية إلى أملاك عامة وأملاك خاصة للدولة أنظر المادة 18 منه غير أنه لم يتم إدراج الأراضي الفلاحية ضمن الأملاك العامة التي لا يمكن التصرف فيها وفقا لنص المادة 17 .

قانون الأملاك الوطنية ر قم 90/30 :
. الأملاك العامة: لا يمكن التصرف فيها، أو حجزها ولا تسقط بالتقادم.
. الأملاك الخاصة: يمكن التصرف فيها أنظر المرسوم رقم المرسوم 91-454.
أما الأراضي الفلاحية (الأملاك الخاصة للدولة) فتخضع إلى أحكام ق 87-19 (م 105).
القانون المدني: يخضع التصرف في الأملاك الخاصة للدولة إلى قوانين خاصة (م 689).

3- الملكيـة الخاصـة:
قبل 1989: الملكية الخاصة كانت محدودة وفقا لنص المادة 16 من دستور 1976.
بعد 1989: الملكية الخاصة مضمونة وفقا لنص المادة 49 من دستور 1989.
قانون 90-25 المعدل والمتمم: استرجاع الأملاك المؤممة والأملاك التي وضعته تحت حماية الدولة غير أنه يمكن تحديد هذه الملكية في إطار:
– نزع الملكية من أجل المنفعة العامة (م 20 دستور 1989)
– حق الشفعة (م 794 من القانون المدني وم 52 من قانون 90-25)

4 – حماية الأراضي الفلاحية من الإعتداءات.
رغم التحذيرات العديدة الخاصة بحماية الأراضي الفلاحية، مساحات هامة تم القضاء عليها أو لصالح العمران (من أجل المنفعة العامة …)هذا الاعتداء جاء مخالفا للقانون (تحويل أي أرض فلاحية خصبة إلى صنف الأراضي القابلة للتعمير يكون بموجب م 36 من ق 90-25 ).

5-حق الدولة في استرجاع الأراضي الفلاحية الخاضعة لأحكام قانون87/19والمدمجة في قطاع عمراني
تبعا لنص المادة 53 من قانون المالية لسنة 1998.
مرسوم تنفيذي رقم 03-313 المؤرخ في 16.09.2003

6- إهمال الأراضـي الفلاحيـة .
نظرا للأهمية الاقتصادية والوظيفة الاجتماعية للأراضي الفلاحية يشكل عدم استغلالها فعلا تعسفيا في استعمال الحق استغلالها واجبا على كل مالك حقوق عينية عقارية أو حائزها أنظر المادة 9 و18 و 21 و المرسوم رقم 90/51 لا سيما المادة 04 منه و التي تحدد نوع المخالفات التي يترتب عنها إسقاط حق الإنتفاع الدائم .

7 – إشكالية قانـون 87/19
منح هذا القانون للمنتجين الفلاحيين حقين:
– حق انتفاع دائم على مجمل الأراضي المكونة للمستثمرة؛
– حق امتلاك جميع الممتلكات الأخرى ما عدا الأرض.

الأرض تبقى ملكا للدولة يقي للدولة حق الرقبة و لأعضاء المستثمرة حق الإنتفاع الذي يورث خلافا للقواعد العامة أين ينتهي حق الانتفاع حتما بوفاة المنتفع الحقوق العينية العقارية الممنوحة على الشيوع وبالتساوي قابلة للنقل والتنازل والحجز و لكن بشروط

8- الإخلال بمبادئ قانون 87-19 (نتيجة وضعية المستغلين المتميزة بعدم الاستقرار…)، منها:
– الأراضي مهملة، والبناءات غير مستغلة أو حولت إلى نشاط آخر غير فلاحي ..
– المشاكل الداخلية بين أعضاء المستثمرات أدت إلى تقسيم المستثمرة أو كرائها ..
– تحويل الأراضي الخصبة إلى صنف الأراضي القابلة للتعمير…
– غياب الإدارة في الميدان، تراكم
القضايا أمام المحاكم من أجل إلغاء حق الاستفادة أو الإيجارات التي أقدم أعضاء المستثمرة على إبرامها مع الخواص الذين يملكون أموال من أجل تطوير الأرض و ظهور منازعات من أجل التعويض على أساس المادة 141 قانون المدني هذه الوضعية أدت إلى التفكير في أحكام جديدة تنظم وتسير الأراضي التابعة لأملاك الخاصة للدولة وهو فعلا ما وقع بحيث صدر قانون ر من التقنين المدني 08/16 المتضمن التوجيه الفلاحي أنظر الجريدة الرسمية رقم 46 لسنة 2008 يمكنا تحميلها من

9- إشكاليـة الأراضـي السهبيــة:
قانون الثورة الزراعية 71-73 وقانون الرعي 75-43 أدخل الأراضي السهبية (أراضي الكومين والعرش) ضمن الأملاك الوطنية،يعتبر الشاغلون الأصليون لهذه الأراضي أنها ملكا لهم، و أن الدولة بموجب قانون الثورة الزراعية وقانون الرعي نزعتها منهم.
غير أن قانون 90-25 (م 85) المعدل والمتمم، أبقى هذه الأراضي للدولة، وأخضع لأحكام قانون 87-19، المستفيدون في عين المكان، الحائزون عقدا صحيحا بمقتضى أمر 71/ 73 وأحكام قانون 87-19 أرجعت المادة 64 (في النص الأصلي ق 90-25) تحديد كيفيات منح حقوق التمتع الدائم (الانتفاع الدائم) فرديا أو جماعيا في الأراضي الرعوية والحليفة إلى قانون خاص.
أما المادة 65 فيه، فقد نصت على إمكانية تحويل حق التمتع الدائم إلى حق ملكية طبقا لقانون 83-18.

10- إشكالية الأراضي الغابية :
أراضي تابعة للأملاك العامة للدولة (قانون 84-12) : إعادة تصنيفها بموجب نص تنظيمي.
إشكالية الأراضي الغابية التابعة للخواص (300 ألف هكتار) و أحكام قانون 84-12 و قانون 90-25…

ثالثا-الحصيلة لسنـــة 2007 :
-المساحة المستعملة في الفلاحة : 47 مليون هكتار.
-الأراضي السهبية : 32 مليون هكتار.
-الغابات : 4 مليون هكتار.
– الحلفاء : 3 مليون هكتار.
-المساحة الفلاحية الصالحة : 8.2 مليون هكتار .
الأراضي الخاصة : 5.4 مليون هكتار .
أراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة : 2.8 مليون هكتار.

الخلاصة :
يجب أن نكون النظرة إلى العقار بشكل أنه يحقق ثروة اقتصادية ، وأنه يتعين المحافظة على البيئة و نجاعة الاستغلال من كل شخص سواء طبيعي أو معنوي يتدخل في استغلال العقاري المشاكل التي يتخبط فيها العقار في الجزائر سببه عدم وجود سياسية واضحة و لكثرة النصوص القانونية وصعوبة تطبيقها نظرا لموروث التاريخي فمثلا :
– صدور قانون ر من التقنين المدني 02/07 غير أنه لم يطبق لحد الساعة .
-عدم إتمام المسح العام رغم الأموال الطائلة التي منح البنك الدولي و التقنيات المتوفرة .
-عدم فهم المواطن لهذه العملية نتيجة نقص الحمالات التوعية وإعلام .
-عدم وجود فهرس عقاري يعكس الوضعية
الحقيقة للعقارات سواء التي مسحت أو التي لم تمسح ، فقد يعمد أصحاب الدفاتر العقارية إلى القسمة و تغير النطاق المساحي للوحدة العقارية دون تحين مصفوفة المسح و فهرس المسح و كذا الفهرس العقاري

قاعدة الرسمية كشرط من شروط نقل الملكية أو إيداع و الشهر .

أولا -مدلول القاعدة :
– إن الأصل في العقود الرضائية و هذا المبدأ هو الذي كان يطبق في ظل القانون المدني القديم في الجزائر، فكانت التصرفات و إن وردت على عقار تعد صحيحة حتى و لو لم تحرر في الشكل الرسمي، لكن تغير هذا المنظور مع مرور الزمن ، و تقدم فكرة العناية بالعقار، فنص المشرع على الشكلية في قانون المالية 1965، تم في قانون التوثيق 70/91 و كذا كل القوانين الصادرة بعده، إذ جعل من هذه الرسمية ركن للانعقاد و بانعدامها تنعدم التصرفات.
– وقد تدخل المشرع الجزائري منذ الاستقلال في الكثير من النصوص لتنظيم الملكية العقارية ابتداء من تعريفها على ضوء المادة 674 من القانون المدني التي تنص على أن:”الملكية هي حق التمتع و التصرف في الأشياء بشترط أن لا يستعمل استعمالا تحرمه القوانين و الأنظمة”.

فمن هذا التعريف يتضح أن عناصر الملكية ثلاثة و هي الاستعمال و الاستغلال و التصرف و ذلك وفقا للقوانين و الأنظمة المعمول بها ، و هو ما أكدته المادة 27 من قانون التوجيه العقاري. تم بين المشرع أسباب الملكية في المواد من 773 إلى 834 من القانون المدني التي يتبين منها بأن الملكية العقارية تنتقل عن طريق التصرفات القانونية سواء كانت من جانب واحد كالوصية أو من جانبين كالبيع و المبادلة، و قد تكون عن طريق واقعة مادية كالرفاة والالتصاق، الاستيلاء و الحيازة، أو واقعة مركبة من واقعة مادية و تصرف قانوني كالشفعة، غير أنه في الكثير من الأحيان قد يحتاج الإنسان لطريق آخرلإشباع رغبته في نقل الملكية العقارية إليه فيستلزم عليه الأمر اللجوء إلى القضاء لاستصدار حكم قضائي ليكون بمثابة سند ناقل للملكية العقارية.

و ما ينبغي الإشارة إليه أن كل هذه الأسباب التي تؤدي إلى كسب الملكية العقارية استوجب المشرع الجزائري صياغتها في محرر رسمي مستوفي لكل الشروط المتطلبة قانونا، حتى يؤدي الوظيفة المناط به من نقل الملكية بعد إجراءات الشهر العقاري أيا كانت الجهة المصدرة له، و من ثم فدراستنا لهذه الجزئية تتمحور حول مسألتين أساسيتين تتعلق بالقيمة القانونية لهذه الرسمية المتطلبة قانونا، و كذا أنواع المحررات الرسمية التي تنقل الملكية العقارية الذي سنتناوله في نقطتين تاليتين :

1- الرسمية كركن للانعقاد
لقد سبق وأن ذكرنا أنّ التشريع الجزائري في مجال الملكية العقارية، عرف عدّة مراحل، إذ كان مبدأ الرضائية هوالقاعدة العامة في التعاقد، ذلك انّه يكفي فيها توافق الإرادتين على طبيعتها و سببها و محلها، لكن سرعان ما بدأ المشرع يفرض شكلا معينا في بعض التصرفات عندما ترد على العقار، و هذا أولا بموجب قانون المالية لسنة 1965 تحت رقم 64/61 المؤرخ في 31/12/1964 الذي أوجب الشكل الرسمي في بعض التصرفات بعوض دون أن يوجب هذه الشكلية تحت طائلة البطلان، إذ وضعت لحماية المتعاقد الذي يتمسك بوجوب الإثبات بهذه الطريقة، زيادة على الأغراض المالية البحتة التي كان يهدف إليها كوجوب دفع الثمن إجباريا بين يدي الموثق.
و لم يتضح موقف المشرع الجزائري إلاّ بعد صدور الأمر [1] 70/91 المؤرخ في 15/12/1970 المتضمن قانون التوثيق المطبق ابتداءا من يوم 01/01/1971، الذي أوجب الرسمية في التعاقد الوارد على العقار، ولم يعد بذلك للعقد العرفي أية حجية، و أوجب إفراغ جميع التصرفات الواردة على العقار في القالب الرسمي تحت طائلة البطلان فقد نصّت المادة 12 منه ” زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها إلى الشكل الرسمي، فإنّ العقود التي تتضمن نقل عقارات أو حقوق عقارية أو محلات تجارية أو صناعية أو عقود إيجار زراعية أو تجارية….يجب تحت طائلة البطلان أن تحرر هذه العقود في الشكل الرسمي مع دفع الثمن لدى الضابط العمومي الذي حرر العقد”، فهذه المادة أضفت حماية خاصة على كل التصرفات الواردة على العقار، فلا يكفي توافر الرضا و المحل و السبب و أهلية إبرام العقود بل لابد من اتباع شكل معين يتمثل في الرسمية التي هي ركن للانعقاد و لصحة العقد،كما أن المشرع استعمل في الصيغة الفرنسية للنص كلمة impérativement التي تدل صراحة على الطابع الإلزامي للرسمية، و لكن ما يعاب عليه، أنّه و إن كان قد نظّم ذلك في قانون التوثيق الصادر في 1970 إلاّ أنّه لم يخصص لها نصّا صريحا في القانون المدني الصادر بموجب الأمر 75/58 المؤرخ في 26 سبتمبر [2]1975، ما عدا النافذة الصغيرة التي فتحها بشأن هذا المجال بموجب المادة 71 من ق م و التي تخص الوعد بالبيع الوارد على العقار إذ تلزم الأطراف احترام الإجراءات الشكلية المقررة قانونا، و من خلال هذه المادة، فإّنه أحالناعلى مواد سابقة و منها المادة 12 من قانون التوثيق رقم 70/91، وكذلك الحال بالنسبة للمادة 793 من القانون المدني التي توجب احترام الشكلية، لاسيما الإجراءات المتعلقة بالشهر العقاري حتى تنتقل الملكية العقارية.

و إن كان القانون المدني لم ينص صراحة في بداية الأمر على لزوم إبرام العقود المتضمنة التصرفات الواردة على العقار في الشكل الرسمي إلاّ أنّ هذه الإحالات على القوانين المعمول بها كافية للقول بأنّ المشرع قد جعل من الرسمية شرطا أساسيا لانعقاد تلك التصرفات.
و قد تأكدت هذه القاعدة خاصة بعد صدورالأمر75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري، لاسيما المرسوم التطبيقي له رقم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 والمتعلق بتأسيس السجل العقاري. إذ نص في المادة 61 منه ((بأنّه يقدم على الشكل الرسمي كل عقد يكون موضوع إشهار)).

و أمام عدم تخصيص نص خاص لإبرام العقودالواردة على العقارات في الشكل الرسمي في القانون المدني فإنّ ذلك قد شكّل أحد الأسباب التي أدّت إلى تناقض قرارات الجهات القضائية بخصوص هذه المسألة و سرعان ما أدرك المشرع هذا الفراغ القانوني فأدرج المادة 12 السالفة الذكر بكاملها في المادة 324 مكرر1 من القانون 88/14 المؤرخ في
03/05/1988 المعدل و المتمم للقانون المدني أين أكدت صراحة على الرسمية كركن للانعقاد في كل عقد من شأنه نقل أو تعديل أو إنشاء أو زوال حق الملكية العقارية وعلى كلّ ما يرد على الحقوق العينية الأصلية و التبعية، وذلك عن طريق إثبات هذه التصرفات في محرر ينجزه موظف عام، أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة ورتبت البطلان المطلق كجزاء على تخلفها.
و تجسدت هذه الشكلية أيضا بصدور قانون التوجيه العقاري رقم 90/25 المؤرخ في 18/11/1990 الذي كرّس الملكية العقارية الخاصة بعد أن ألغى كل القيود الواردة على المعاملات العقارية لاسيما ما كان مفروضا منها بموجب قانون الاحتياطات العقارية رقم76/24 في مجال العقار الحضري وكذا قانون الثورة الزراعية، وأكد على قاعدة الرسمية
من جديد بموجب المادة 29 منه التي نصّت ((يثبت الملكية الخاصة للأملاك العقارية و الحقوق العينية عقد رسمي يخضع لقواعد الإشهار العقاري)) .

فالرسمية تعتبر وسيلة لترقية المعاملات القانونية و ضمانة قوية لاستقراها نظرا لما تنطوي عليه من مزايا كثيرة يمكن حصرها في ما يلي:
– إنّ الرسمية تقتضي تدخل الموظف العام، أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة كلّ في حدود اختصاصه، وهذا ما يزيد من القيمة القانونية للمحرر و حجيته و يجعل البيانات التي تتضمنها المحررات الرسمية قوية و قاطعة.
– إنّ الرسمية تضمن إشهارا للمحررات المودعة بالمحافظة العقارية في الآجال القانونية المحددة لها.
– إسنادعملية تحرير مختلف المحررات الرسمية و الخاضعة للحفظ العقاري إلى موظف عام أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة يعد بمثابة حماية تامة للأطراف
المتعاقدة و الغير، سيما مع علمهم بمدى خطورة التصرف المقدمين عليه، وكذاالأحكام التشريعية و التنظيمية التي تحكمه.
– قاعدة الرسمية تلزم بعض محرري العقود استلام أصول جميع العقود و الوثائق من اجل الإيداع والاحتفاظ في نفس الوقت بنسخ أصلية مثلما يمليه قانون التوثيق في هذا الشأن على سبيل المثال.1

– قاعدة الرسمية تمكن الدولة من بسط مراقبتها على السوق العقارية قصد التقليل من المضاربة و تمكين الخزينة من تحصيل مدا خيل مالية.
كما أنّ قاعدة الرسمية تضع بين يدي البائع و المشتري سندا قابلا للتنفيذ و لإجراء الشهر دون الحاجة إلى الحكم بتنفيذه.
لكن ما يلفت الانتباه، أنّه بالرغم من التأكيد على الرسمية بموجب الأمر 70/91 المتضمن قانون التوثيق، فإنّ المشرع الجزائري سنّ بعض النصوص التشريعية التي يمكن اعتبارها خروجا عن القاعدة المفروضة بنص المادة 12 من القانون السابق، وخاصة ما جاء به في المرسوم 73/32 المؤرخ في 05 جانفي 1973المتعلق بإثبات حق الملكية العقارية الخاصة لاسيما ما يتعلق بإثبات انعدام الشكلية التي تعد استثناءا على القاعدة العامة، أما الاستثناء الثاني فقد ورد في القانون 86/07 المؤرخ في 04/03/1986 المتضمن الترقية العقارية.